Hipoteca familiar en EE. UU.: Cómo comprar casa con tu familia y calificar a ayudas de BMO

Comprar una casa en Estados Unidos se ha convertido en uno de los desafíos financieros más grandes para las familias hispanas debido a las altas tasas de interés y el incremento en los precios de los bienes raíces. Sin embargo, una estrategia tradicional está ganando fuerza y transformando el mercado inmobiliario: las hipotecas familiares o de co-prestatarios multigeneracionales.

Según el informe financiero BMO Real Financial Progress Index, elaborado por el banco BMO, el 34% de los hispanos en Estados Unidos ya ha comprado o planea comprar una vivienda en conjunto con miembros de su familia. Esta cifra duplica el promedio general del país, que se sitúa en un 17%, y demuestra que la unión familiar es una herramienta clave para superar las barreras económicas actuales y comenzar a construir patrimonio heredable.

¿Qué es una hipoteca familiar o multigeneracional?

Una hipoteca familiar, técnicamente conocida como préstamo con co-prestatarios (co-borrowers), permite que varios miembros de una familia unan sus ingresos, historiales de crédito y ahorros para solicitar un solo préstamo hipotecario. En lugar de que una sola persona asuma la carga financiera, padres, hijos, hermanos o tíos pueden figurar en la solicitud.

Al unir fuerzas, los solicitantes presentan una capacidad de pago mucho más sólida ante el banco. Esto no solo facilita la aprobación del crédito, sino que también permite acceder a montos de préstamo más elevados, lo que amplía las opciones de vivienda en mercados competitivos.

Ventajas de comprar una vivienda en conjunto

• Mayor capacidad de endeudamiento: Al sumar los ingresos de dos, tres o hasta cuatro familiares, el ratio de deuda a ingresos (DTI) disminuye, lo que permite calificar para casas de mayor valor.
• División del pago inicial (down payment): Reunir el dinero para la cuota inicial y los gastos de cierre es más sencillo cuando se divide entre varios miembros que aportan sus ahorros individuales.
• Gastos mensuales compartidos: El pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y los servicios básicos se distribuyen entre todos los residentes, aliviando la presión sobre el presupuesto mensual.

Programas de asistencia financiera de BMO

Para apoyar esta tendencia y facilitar el acceso a la vivienda propia entre las comunidades de ingresos bajos y moderados, instituciones financieras como BMO han diseñado herramientas específicas de crédito y asistencia directa:

BMO Welcome Home Grant: Este programa ofrece una subvención directa de hasta $9,000 que puede utilizarse para el pago inicial o los gastos de cierre. A diferencia de otros préstamos de asistencia, esta ayuda no requiere ser reembolsada si el solicitante cumple con las pautas de residencia en zonas elegibles.

BMO Smart Money Mortgage: Una opción de hipoteca diseñada para compradores de vivienda por primera vez o con ingresos limitados. Permite adquirir una propiedad con un pago inicial de tan solo el 3% del valor total de la casa. Además, elimina el requisito de pagar el Seguro Hipotecario Privado (PMI), lo que reduce significativamente la mensualidad del préstamo.

Cómo prepararse para solicitar una hipoteca familiar

Para aplicar con éxito a un préstamo conjunto, los miembros de la familia deben seguir una serie de pasos organizados antes de presentarse ante el prestamista:

1. Revisar los puntajes de crédito individuales: Los bancos evalúan el historial crediticio de todos los solicitantes. En una hipoteca conjunta, la tasa de interés suele determinarse en función del puntaje de crédito medio más bajo del grupo. Por lo tanto, es fundamental que todos los participantes limpien sus reportes y mejoren sus puntajes antes de iniciar el trámite.

2. Definir el tipo de propiedad legal: Es necesario establecer cómo se registrará el título de la propiedad. Existen dos opciones comunes: la Tenencia Conjunta (Joint Tenancy), donde todos los firmantes poseen partes iguales de la propiedad, y la Tenencia en Común (Tenancy in Common), que permite asignar porcentajes de propiedad específicos según la contribución financiera de cada uno.

3. Documentar todos los ingresos: Cada co-prestatario debe presentar pruebas de ingresos estables, incluyendo las declaraciones de impuestos de los últimos dos años (W-2 o 1099), talones de pago recientes y estados de cuenta bancarios que demuestren el origen de los fondos para el enganche.

4. Establecer un acuerdo interno por escrito: Aunque exista plena confianza familiar, los expertos recomiendan redactar un contrato privado que estipule qué sucederá si uno de los miembros decide mudarse, no puede seguir pagando su parte o si se decide vender la propiedad en el futuro.